Die Frist zur Abrechnung der Betriebskosten für 2024 läuft zum 31.12.2025 ab – können Sie den Verteilungsschlüssel noch ändern?
Wie alle Jahre wieder trifft den Vermieter die leidige Verpflichtung, dem Mieter die Abrechnung über die Betriebskosten des Vorjahres bis spätestens zum 31. Dezember zuzustellen. Bei der Zusammenstellung der Kosten kann im Einzelfall die Idee aufkommen, den Abrechnungsmaßstab zu ändern und beispielsweise von einer Abrechnung nach Wohnfläche auf eine Abrechnung nach Personenzahl umzustellen. Aber ist eine solche Vorgehensweise überhaupt rechtens? Mit dieser Frage hat sich aktuell das Amtsgericht Hanau in einem Rechtsstreit beschäftigt. Die Antwort der hessischen Richter ist eindeutig.
Darum geht es vor Gericht
Der Vermieter klagte gegen den Mieter auf Zahlung nicht geleisteter Mieten und Nachforderungen aus mehreren Betriebskostenabrechnungen. Der Mieter hatte jeweils eingewendet, dass die Abrechnung bei mehreren Positionen geänderte Verteilungsschlüssel aufwiesen, sodass er höhere Kosten zu tragen hätte.
Der frühere Eigentümer hatte die verbrauchsabhängigen Kosten nach Personenanzahl umgelegt, die restlichen Betriebskosten nach Wohnfläche. Der neue Eigentümer rechnete jetzt im Wesentlichen nach der Wohnfläche ab. Unter Berücksichtigung des bisherigen Verteilungsschlüssels errechnete der Mieter für sich ein Guthaben.
Er macht somit im Gegenzug die bei ihm angefallenen Rechtsanwaltskosten für die Rüge der Falschabrechnungen geltend und hat dann auch noch mit ausstehenden Mietzahlungen und verbleibenden Forderungen auf Betriebskosten die Aufrechnung erklärt.
Der Vermieter verliert den Rechtsstreit
Die Richter in Hanau haben die Klage des Vermieters abgewiesen. Aus Sicht des Gerichts hat der Mieter zu Recht gerügt, dass der Vermieter bei mehreren Positionen statt der Verteilung nach Person eine Verteilung nach der Wohnfläche vorgenommen hat.
Mit der Festlegung der Abrechnung nach Personenanzahl durch den alten Eigentümer war diese Wahl des Abrechnungsschlüssels ab der ersten Abrechnung bindend. Eine andere Verteilung ist nur mit Zustimmung beider Vertragsparteien möglich.
Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Möglichkeit der Änderung des Verteilungsschlüssels sahen die Richter in diesem Fall nicht gegeben. Eine vorherige Erklärung zur Änderung des Abrechnungsschlüssels für die Zukunft gab es ebenfalls nicht. Daher war der Fall für das Amtsgericht Hanau klar. Für den Vermieter kam es jedoch noch schlimmer. Er verlor nicht nur die Klage, sondern muss auch die außergerichtlichen Anwaltskosten des Mieters zusätzlich zu den Kosten des Rechtsstreits zahlen.
(Fundstelle: Amtsgericht Hanau Urteil vom 15.8.2025, AZ 32 C 16/25)
Mein Praxis Tipp:
Bei der Festlegung des Verteilungsschlüssels sind Sie an die rechtliche Vorgabe in § 556a BGB gebunden. Dieser regelt den Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten in Mietverhältnissen. Grundsätzlich werden Betriebskosten nach der Wohnfläche umgelegt, wobei verbrauchsabhängige Kosten nach dem individuellen Verbrauch verteilt werden. Sie können jedoch in Textform eine verbrauchsabhängige Umlage bestimmen, müssen aber den Mieter über Änderungen informieren und dies vor Beginn eines Abrechnungszeitraums tun.