Mit Urteil vom 10.10.2012 hat der 8. Senat des BGH entschieden, dass eine ordentliche Vermieterkündigung wegen Zahlungsverzuges auch dann berechtigt ist, wenn der Mieter mit weniger als zwei Monatsmieten im Rückstand ist.
Damit ist klargestellt: Die ordentliche Verzugskündigung hat weniger strenge Voraussetzungen als die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges.
Bislang galt, dass eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges grundsätzlich nur dann in Frage kommt, wenn der Mietrückstand zwei Monatsmieten erreicht. Der BGH hat nun die ordentliche Kündigung des Vermieters wegen Verzuges von den Voraussetzungen der fristlosen Kündigung abgekoppelt und für die ordentliche Kündigung neue Verzugsgrenzen aufgestellt.
Im zu entscheidenden Fall hatte der Mieter geschuldete Nebenkostenvorauszahlungen über Monate hinweg nicht erbracht, bis sich die Außenstände auf mehr als eine Monatsmiete summierten. Die darauf gestützte ordentliche Kündigung des Vermieters hielt der BGH für gerechtfertigt. Im selben Fall hatte der Vermieter eine weitere ordentliche Kündigung ausgesprochen, nachdem der Mieter zusätzlich mit einer Monatsmiete neun Tage in Rückstand geraten war. Diese zweite Kündigung hielt der BGH allerdings nicht für berechtigt. Der Verzugszeitraum muss nach der neuen Rechtsprechung mindestens einen Monat betragen.
Daraus folgt für Mieter und Vermieter: beträgt der Mietrückstand insgesamt mehr als eine Monatsmiete und dauert dieser Zustand mindestens einen Monat an, so liegen die Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter vor.
Dabei ist nicht erheblich, ob der Mieter mit einer vollen Mietzahlung in Rückstand geriet, oder ob sich mehrere Fehlbeträge auf den Betrag einer Monatsmiete summieren. (BGH-Urteil vom 10.10.2012, VIII ZR 107/12)